Kat İrtifaklı Daire Alırken Kontrol Edilecek 12 Belge
Kat irtifaklı bir dairede tapu, ruhsat, proje, iskan ve arsa payını kapora vermeden önce nasıl kontrol edeceğinizi öğrenin.
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya tamamlanmasına rağmen kat mülkiyetine geçişi sonuçlanmamış yapılarda bağımsız bölümlerin arsa üzerindeki hakkını gösterir. Bu kayıt türü tek başına “alınmaz” anlamına gelmez; fakat yalnızca tapu senedine bakarak karar vermek de doğru değildir. Mersin’de yeni proje, yarım kalmış yapı ve eski apartman seçenekleri karşılaştırılırken ruhsat, onaylı proje, fiilî kullanım ve yapı kullanma izin durumu birlikte okunmalıdır.
Tapudaki bağımsız bölüm ile gördüğünüz daire aynı mı?
Tapuda blok, kat, bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve nitelik bilgilerini okuyun. Yerinde gördüğünüz kapı numarasıyla tapudaki bağımsız bölüm numarası aynı olmayabilir; eşleştirme onaylı mimari proje üzerinden yapılır. Satıcının yalnızca ana taşınmaz bilgisini göstermesi yeterli değildir. Kimlik ve malik kontrolü de güncel tapu kayıt örneği üzerinden yapılmalıdır.
Ruhsat, proje ve fiilî durum neden birlikte incelenir?
Yapı ruhsatı binanın hangi proje ve koşullarla inşa edileceğini, onaylı mimari proje bağımsız bölümün planını gösterir. Balkonu odaya katma, ortak alanı daireye ekleme veya bağımsız bölüm yerini değiştirme gibi farklılıklar satıştan sonra idari ve teknik sorun doğurabilir. Proje ile fiilî durumun yetkili teknik kişi tarafından karşılaştırılması, yalnızca metrekare beyanına güvenmekten daha sağlamdır.
İskan yoksa hangi sorular sorulmalı?
Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması her yapıda aynı nedene dayanmaz. İnşaat henüz bitmemiş, proje aykırılığı çözülmemiş veya idari süreç tamamlanmamış olabilir. Belediyeden dosyanın durumu, eksikliklerin niteliği ve binanın tamamı için başvuru bulunup bulunmadığı öğrenilmelidir. Aboneliklerin açık olması tek başına iskan bulunduğunu kanıtlamaz.
Kredi, sigorta ve ortak giderler
Banka ekspertizi olumlu sonuçlansa bile bu, bütün hukuki ve teknik risklerin ortadan kalktığı anlamına gelmez. Krediye uygunluk, DASK, yönetim planı, aidat borcu ve ortak alan kararları ayrı kontrollerdir. Özellikle tamamlanmamış projede yüklenici yükümlülükleri, teslim tarihi, teminat ve gecikme hükümleri yazılı sözleşmede açık olmalıdır.
Kapora öncesi güvenli sıra
Önce satıcı yetkisini ve güncel tapu kaydını, sonra belediye dosyasını ve projeyi, ardından fiziksel durumu doğrulayın. Bulguları aynı tabloda toplayıp maliyete dönüştürün. Belge kontrolü tamamlanmadan yüksek kapora vermek veya iade koşulu belirsiz bir belge imzalamak, pazarlık gücünü ve geri dönüş imkânını azaltabilir.
12 belgeyi tek tabloda doğrulayın
| # | Belge / kayıt | Ne için kontrol edilir? |
|---|---|---|
| 1 | Güncel tapu kayıt örneği | Malik, nitelik ve takyidat |
| 2 | Kimlik belgesi | Satıcı yetkisinin eşleşmesi |
| 3 | Yapı ruhsatı | İnşaatın izin ve tarih bilgisi |
| 4 | Onaylı mimari proje | Bağımsız bölüm planı |
| 5 | Vaziyet planı | Blok ve parsel konumu |
| 6 | Yapı kullanma izin belgesi | İskan ve kullanım durumu |
| 7 | Enerji kimlik belgesi | Enerji sınıfı ve belge geçerliliği |
| 8 | Zorunlu deprem sigortası | Poliçe ve taşınmaz eşleşmesi |
| 9 | Yönetim planı | Ortak alan ve kullanım kuralları |
| 10 | Aidat / borç dökümü | Geçmiş ve yaklaşan ortak gider |
| 11 | Belediye imar/proje dosyası | Fiilî durumun resmî kayıtla uyumu |
| 12 | Kapora ve satış sözleşmesi | Bedel, süre ve iade şartları |
Bu tablo bir belge talep listesi olarak kullanılabilir; her satırın güncel nüshasını ve kim tarafından doğrulandığını ayrıca not edin.
Uygulamalı kontrol listesi
- Güncel tapu kayıt örneğini ve malik kimliğini eşleştirin.
- Blok, kat ve bağımsız bölüm numarasını onaylı projede bulun.
- Yapı ruhsatı ile proje tarih ve numarasını doğrulayın.
- Yapı kullanma izin belgesini belediyeden sorgulayın.
- Fiilî planın onaylı projeye uygunluğunu teknik uzmanla inceleyin.
- Arsa payı, yönetim planı, aidat ve ortak alan kararlarını okuyun.
- İpotek, haciz, şerh ve beyanları güncel kayıttan kontrol edin.
- Kapora belgesine açık iade ve süre koşulları yazın.
Mersin’de karar verirken
Yenişehir ve Mezitli’de proje daireleri ile Toroslar ve Akdeniz’deki farklı yaşlardaki apartmanlar aynı belge profiline sahip değildir. Aynı mahallede iki kat irtifaklı dairenin risk düzeyi; belediye dosyası, binanın tamamlanma oranı ve proje uyumuna göre tamamen değişebilir. Bölge ortalaması yerine bina ve bağımsız bölüm dosyası üzerinden karar verin.
İlgili Toros Emlak kaynakları
Belge zinciri tutarlıysa kat irtifaklı bir daire değerlendirilebilir; tutarsızlık varsa fiyat indirimi tek başına çözüm değildir. Toros Emlak’tan yerel emsal ve süreç planı alabilir, hukuki ve teknik incelemeyi ilgili yetkili uzmanlarla tamamlayabilirsiniz.
Kaynak doğrulama tarihi: 28 Ağustos 2026. Bu içerik genel bilgilendirmedir; taşınmaza özel tapu, imar, vergi, finansman ve sözleşme kararlarında güncel resmî kayıtlar ile yetkili uzman görüşü esas alınmalıdır.
Kaynaklar ve ileri okuma
Bu rehber hazırlanırken yararlanılan kaynaklar:
- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi (2021/4)Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine GeçişTapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti KanunuMevzuat Bilgi Sistemi
Sık sorulan sorular
Kat irtifaklı daireye kredi çıkar mı?
Bankanın ekspertiz ve kredi politikalarına göre çıkabilir; kredi onayı bütün tapu, proje ve iskan risklerinin giderildiği anlamına gelmez.
Elektrik ve su aboneliği iskan kanıtı mıdır?
Tek başına değildir. Yapı kullanma izin durumu ilgili belediye dosyasından doğrulanmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu, imar, vergi, kredi ve sözleşme kararlarında güncel resmi kayıtları kontrol edin; gerektiğinde ilgili yetkili uzmana başvurun.