Gayrimenkul danışmanlığı sürecinde danışmanların izlemesi gereken süreçlerden biri de tapu ibrazıdır. Gayrimenkul alıp satarken uygulanan tapu ve tapu işlemleri gayrimenkul danışmanlarının dikkat etmesi gereken önemli adımlardır. Bu süreçte gayrimenkul danışmanları uzmanlıklarından dolayı bazı belgeler hazırlar ve sunarlar. Ortak tapu, bu belgelerin bir parçası olan mülkün niteliğini gösteren bir tapu türüdür.

İki tür hisseli gayrimenkul vardır:

• Paylı mülkiyet: Bu hisseli tapu türünde her hissedarın gayrimenkul üzerinde ne kadar hisseye sahip olduğu bellidir.
• Elbirliği mülkiyeti: Miras yolu ile gayrimenkul edinen hissedarların payı kimi zaman belli olmamaktadır. Hisseli gayrimenkulün satışını gerçekleştirmek isteyen kişilerin elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmeleri gerekmektedir. 4721 numaralı Medeni Kanunun 644. maddesine göre elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabilir. Sulh hakimi, mirasçıları itirazlarını bildirmeye çağırır. İtiraz eden bir mirasçı olmadığı takdirde söz konusu gayrimenkul, paylı mülkiyete çevrilir.

Hisseli Gayrimenkul Alım Satımı Nasıl Yapılır?

Hisseli gayrimenkulleri müstakil gayrimenkullerden ayıran bazı farklar vardır. Hisseli gayrimenkullerde kimin taşınmazın hangi bölümüne sahip olduğu belli değildir. Taşınmazın bütün bölümlerine tüm hissedarlar ortaktır. Bu nedenle tüm hissedarlarla ortak bir anlaşmaya varmadığınız sürece, gayrimenkulün bir kısmını bile kullanma hakkına sahip değilsinizdir.

Ayrıca hissenizi başkasına satabilir ya da ipotek edebilirsiniz, fakat taşınmazın tamamına ya da bir kısmına müdahale etmek için tüm hissedarların iznini almanız gerekmektedir.

Gayrimenkul alım satımlarında hisseli tapu neden önemli?

Alınan ya da satılan evin sahibi bir kişi ya da birden fazla kişi olabilir. Bu durumda taşınmaz malın ortaklaşa satışa sunulması söz konusudur. Ortak satışa çıkarılan gayrimenkulü tanımlayan tapu türüne de hisseli tapu adı verilir. Hisseli tapunun da iki çeşidi bulunmaktadır. Bunlar: El birliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olarak isimlendirilir.

Hisseli Gayrimenkul Alım Satımı Nasıl Yapılır?

Hisseli tapularda birden fazla kişinin ismi yer alır, ancak kimin hangi hisseye sahip olduğu belirtilmez. Bu sebeple hisseli gayrimenkulün alım satımını gerçekleştirmek için taşınmaz sahibi ve alıcının anlaşması yeterli olmaz. Tüm hissedarların izni olmadan gayrimenkul üzerinde kiraya verme, inşaat yapma gibi tasarruflar gerçekleştirilemez.

Hisseli tapuda hak sahibi olan kişilerin ortak bir görüşe varmaları gerekir. Bu sebeple gayrimenkulün satışını gerçekleştirecek hissedarların taleplerine bağlı olarak farklı satış seçenekleri bulunmaktadır:

• Hisseli taşınmazın tüm hisseleri birlikte satılabilir. Hisse sahiplerinin, gayrimenkulün satışı konusunda ortak karar vermeleri ve satış için tapuda hazır bulunmaları gerekir. Tüm hisse sahiplerini temsil edecek bir avukata vekalet verilerek de tapu devri gerçekleştirilebilir. Ancak hisse sahiplerinden herhangi bir kişinin gayrimenkulü satmak istememesi durumunda dava açma hakkı bulunur.
• Hisseli tapunun tamamının değil yalnızca bir ya da birkaç hissesinin satılması durumunda izlenmesi gereken farklı bir yol bulunmaktadır. Hissesini satacak kişi ya da kişilerin öncelikle diğer hissedarlara noter aracılığı ile hissesini satacağını bildirmesi gerekmektedir. Hisseli tapuyu satın almada öncelikli hak diğer hisse sahiplerinindir. Hisse sahipleri, satın almak istedikleri zaman tapuda belirtilen satış bedeli üzerinden gayrimenkul hissesini edinebilirler. Taşınmaz üzerinde hissesi bulunan kişiler satın almak istemedikleri zaman söz konusu pay diğer kişilere satılabilir. Hisse sahiplerinden birisi haber vermeden satışı gerçekleştirirse diğer pay sahipleri önalım diğer adı ile şufa davası açılabilir.